Tijdens mijn kwartaalcursus rechtspraak huurrecht kwam de boetebepaling zoals opgenomen in de ROZ standaard algemene voorwaarden meermaals aan de orde. Het gaat hierbij om de algemene bepalingen horende bij de verhuur van winkelruimte ex artikel 7:290 BW. Er is de laatste tijd herhaaldelijk gediscussieerd over de uitleg van deze boetebepaling. Graag licht ik in deze column kort toe waar de discussie over gaat en wat de geldende lijn in de rechtspraak op het moment is.
Wat is een boetebepaling?
Een boetebepaling is een bepaling waarin is omschreven dat de huurder een boete is verschuldigd bij te late/onvolledige betaling, onderverhuur, hennepteelt en/of andere handelingen in strijd met de huurovereenkomst. Het boetebeding dient hierbij als prikkel voor huurder om alsnog zijn/ haar verplichtingen na te komen. In deze column gaat het specifiek om de discussie over het boetebeding gekoppeld aan het niet (tijdig/volledig) voldoen aan de betalingsverplichting door de huurder.
In het boetebeding (gekoppeld aan de huurbetaling) is omschreven dat de huurder een boete verbeurd op het moment dat hij/ zij de huur niet, niet volledig en/of niet tijdig voldoet. De huurder is deze boete telkens verschuldigd, waarbij elke ingetreden maand als volle maand geldt. De boete zelf is (veelal) bepaald op 1% van de verschuldigde huurprijs per maand, met een minimum van € 300,00 per maand.
Waarover ging de discussie?
De discussie die recent meerdere malen in de rechtspraak is besproken, heeft betrekking op de uitleg van dit beding. Is de boete cumulatief (dubbel) of enkelvoudig verschuldigd? Met andere woorden: hoe wordt de boete berekend?
Stel een huurder heeft in de maand januari, februari en maart de huur niet voldaan. Hoe wordt de boete dan berekend? Is de boete dan 3 x € 300,00 (3 maanden achterstand). Of wordt de boete maandelijks opnieuw berekend? Als de boete dan begin april wordt berekend, dan zou de huurder voor januari 3x € 300,00 verschuldigd zijn, voor februari 2x € 300,00 en voor maart 1x € 300,00 = € 1.800,00.
Uit voorgaande 2 rekensommen blijkt dat de verschillende benaderingen een fors verschil in boetebedrag kunnen opleveren.
Wat oordeelde de verschillende rechters?
Voorheen was cumulatie (dus dubbele berekening) het uitgangspunt. Sinds kort is het standpunt in de rechtspraak gewijzigd en geven de rechters aan dat onder omstandigheden een enkelvoudige berekening de voorkeur heeft. Een cumulatieve berekening wordt in sommige gevallen niet redelijk geacht, omdat deze berekening leidt tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand (ver) overstijgt. Hieruit moet volgens de rechterlijke instanties worden afgeleid dat een cumulatieve (dubbele) berekening – mede gelet op het doel dat een boete dient als prikkel tot betaling – niet de juiste is. Hierbij speelt ook mee dat de verhuurder de gebruiker (en opsteller/verstrekker) van de algemene voorwaarden is, zodat er reden is om een voor huurder positieve uitleg van de algemene voorwaarden te hanteren.
Let op: dit is enkel onder omstandigheden de gewenste benadering. Een rechter zal altijd naar de omstandigheden van het geval kijken en de bedoeling van partijen ook meewegen. Bij een hogere huurprijs (en aldus een hogere huurachterstand) zal een cumulatieve (dubbele) berekening sneller redelijk worden geacht.
Tip voor de praktijk
Voordat u een huurovereenkomst winkelruimte opstelt en overeenkomt, adviseer ik om kritisch te kijken naar de bepalingen van de huurovereenkomst en eventuele toepasselijke algemene voorwaarden. Het is wellicht onder omstandigheden verstandiger om geen standaard ROZ algemene bepalingen van toepassing te verklaren, doch een op maat gemaakt boetebeding overeen te komen in de huurovereenkomst.
Heeft u nog vragen over dit onderwerp of heeft u juridische ondersteuning nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst, dan wel algemene bepalingen? Neem dan contact op via info@beckers-juridischadvies.nl of 0649841985.
