Er zijn ontelbaar veel procedures gevoerd over de opzegging van een huurovereenkomst. De (ver)huurder stelt zich dan op het standpunt dat de andere partij te vroeg of te laat heeft opgezegd, dan wel dat de formele eisen van de opzegging niet in acht zijn genomen. Maar waar dien je als (ver)huurder eigenlijk op te letten? Ik zal in een korte reeks columns de verschillende huurregimes en de bijbehorende opzeggingsformaliteiten bespreken. In deze eerste column zal ik de huurovereenkomst woonruimte bespreken.
In Nederland wordt de huurder bij wet goed beschermd. De wet omschrijft de regels waar partijen zich aan moeten houden. Hier mag niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken. In de praktijk wordt daarom in de huurovereenkomst vaak aangesloten bij het reguliere (wettelijke) huurrecht. Ik bespreek in deze column enkel de huurovereenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd.
Voor beiden geldt dat de overeenkomsten schriftelijk dienen te worden opgezegd. Ik adviseer mijn klanten altijd een opzegging per aangetekende post, zodat er geen discussie kan ontstaan over de verzending (en ontvangst) van de opzegging.
Bepaalde tijd
Bij de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is het vervolgens van belang dat de goede opzeg- en aanzegtermijnen in acht worden genomen. Hierbij merk ik eerst al op dat een verhuurder niet tussentijds (aldus voortijdig) kan opzeggen, maar een huurder wel. In de wet is vervolgens bepaald dat de opzegtermijn van de huurder gelijk is aan één betaaltermijn (meestal één maand). Voor de verhuurder geldt daarentegen een aanzegplicht: de verhuurder dient huurder minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voor het einde van de huurovereenkomst een schriftelijke kennisgeving te versturen over het wel/ niet verlengen van de huurovereenkomst. Bij deze huurovereenkomst hoeft er geen opzeggrond aanwezig te zijn en er hoeft ook geen grond voor de beëindiging/ niet verlenging in de opzegbrief te staan. Wordt de huurovereenkomst niet juist (bijvoorbeeld mondeling) of te laat opgezegd/ wordt niet correct aangezegd? Dan ontstaat er van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het is dus heel belangrijk dat de juiste termijnen en formaliteiten in acht worden genomen. Voor de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt namelijk voor de verhuurder een strenger opzegregime.
Onbepaalde tijd
De huurder kan ook deze huurovereenkomst altijd opzeggen rekening houdend met een opzegtermijn van één betaaltermijn (meestal één maand). De huurder is niet verplicht een opzeggrond te vermelden. Voor verhuurder geldt een minimale opzegtermijn van 3 maanden. Deze termijn wordt verlengd naarmate de huurovereenkomst langer heeft geduurd met een maximum van 6 maanden. De verhuurder kan deze huurovereenkomst echter niet zomaar opzeggen. De verhuurder dient huurder eerst schriftelijk op de hoogte te stellen van de opzegging en in deze brief ook aan te geven welke grond aan de opzegging ten grondslag ligt (bijvoorbeeld: dringend eigen gebruik). Als de huurder vervolgens niet schriftelijk instemt met de opzegging, dan dient de verhuurder een procedure op te starten bij de kantonrechter. De kantonrechter dient dan te beoordelen of de opzeggrond zoals omschreven in de brief aan de huurder daadwerkelijk aanwezig is en of deze grond de opzegging rechtvaardigt. Het is dus heel belangrijk om in de opzegbrief aan de huurder de juiste opzeggronden te noemen en te onderbouwen. Als dit namelijk niet goed gebeurt, dan is een procedure bij de kantonrechter in principe al (bijna) kansloos.
Zoals uit voorgaande blijkt is de opzegging van de huurovereenkomst aan voorwaarden verbonden en is het (met name voor verhuurder) van belang dat deze voorwaarden correct worden nageleefd.
Heb jij vragen over dit onderwerp en/of andere huurrecht gerelateerde vragen? Neem dan vrijblijvend contact met mij op. In mijn volgende column zal ik de opzegging van de huurovereenkomst van winkelruimte bespreken.