Blog

Hoe zeg ik mijn huurovereenkomst (correct) op? (deel 2 – winkelruimte)

In mijn eerste column van deze reeks besprak ik de formaliteiten rondom de opzegging van een huurovereenkomst woonruimte. In deze column zal ik de opzeggingsformaliteiten bij een huurovereenkomst winkelruimte (zogeheten art. 7:290 BW huurregime) bespreken. 

Winkelruimtes zijn voor het huurrecht ruimtes die voor publiek toegankelijk zijn: o.a. café’s, winkels, restaurants. Bij dit huurregime komt het net zoals bij de woonruimte ook vaak voor dat de huurovereenkomst niet tijdig, dan wel niet op de voorgeschreven manier wordt opgezegd. Daarnaast zijn er ten aanzien van de huurovereenkomst winkelruimte veel onduidelijkheden. Een veelvoorkomende misvatting bij verhuurder is dat zij veronderstellen dat zij geen opzeggrond nodig hebben voor de opzegging van de huurovereenkomst en dat een procedure aldus niet nodig is. Dit is een onjuiste veronderstelling. Aan de (ver)huur van winkelruimte zijn namelijk strenge dwingendrechtelijke wetten/regels verbonden. Dit zijn dus regels waar niet in de huurovereenkomst ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken. De belangrijkste regels t.a.v. de opzegging bespreek ik in deze column.  

Duur huurovereenkomst en wettelijke opzegtermijn

Het uitgangspunt in de wet ten aanzien van de looptijd van deze huurovereenkomst is 5 + 5 jaar. Daarna wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet. Hiervan kan worden afgeweken door eenmalig een kortlopende huurovereenkomst overeen te komen van korter dan 2 jaar. Opties die ook mogelijk zijn, maar minder vaak voorkomen, zijn een huurovereenkomst met een duur tussen de 5 en 10 jaar/ huur voor 10 jaar of meteen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 

De opzegtermijn voor verhuurder en huurder is 1 jaar (behoudens bij de kortlopende huurovereenkomst).

Opzegging door verhuurder (reguliere huurovereenkomst 7:290 BW, aldus niet kortlopende huurovereenkomst)

Ondanks dat er in de wet aldus duidelijke termijnen zijn vastgelegd, eindigt de huurovereenkomst niet vanzelf (van rechtswege) als de verhuurder de huurovereenkomst tijdig schriftelijk opzegt. Een verhuurder kan de huurovereenkomst namelijk niet zomaar opzeggen. 

Welke geldige opzeggronden zijn er?

Na 5 jaar kan de verhuurder opzeggen op de navolgende 2 gronden:

  1. De bedrijfsvoering van huurder is niet zoals die van een goed huurder;
  2. Verhuurder heeft het gehuurde dringend zelf nodig voor eigen gebruik.

Na 10 jaar komen er extra gronden bij:

  1. Huurder stemt niet in met een redelijk voorstel van verhuurder voor het aangaan van een nieuwe overeenkomst;
  2. Verhuurder wil de geldende gemeentelijke bestemming verwezenlijken;
  3. Belangenafweging, waarbij de belangen van verhuurder zwaarder wegen.

 

Hoe gaat de opzegging van verhuurder in zijn werk? 

Met inachtname van de opzegtermijn zegt verhuurder schriftelijk op en vermeldt in de opzegbrief de opzeggrond. Het belang van de opzegbrief is groot: verhuurder mag namelijk geen “extra” opzeggrond aanvoeren in de procedure bij de kantonrechter. De opzegbrief bepaalt in feite de omvang van de gronden in de procedure. 

Welke opties zijn er dan wel? 1) De verhuurder heeft een geldige opzeggrond en de kantonrechter heeft de beëindiging toegewezen of 2) de huurder heeft ingestemd met de opzegging. 

Ook in het geval van een geldige wettelijke opzeggrond dient de verhuurder dus de procedure bij de kantonrechter op te starten. De kantonrechter zal dan beoordelen of er een geldige opzeggrond aanwezig is en of aldus rechtsgeldig is opgezegd.

Opzegging door huurder

De huurder heeft geen opzeggrond nodig, maar dient wel de opzegformaliteiten van de huurovereenkomst en de opzegtermijn van (in beginsel) 1 jaar in acht te nemen. 

Zoals uit voorgaande blijkt zijn er toch nog flink wat haken en ogen aan de opzegging van een huurovereenkomst winkelruimte, met name voor de verhuurder. De kortdurende huurovereenkomst kan een oplossing bieden voor partijen. Partijen kunnen dan in feite een soort korte proefperiode met elkaar aangaan. In deze periode ben je namelijk niet aan het strenge huurregime gebonden en zijn er meer opzegmogelijkheden voor verhuurder. 

 

Wil je meer informatie over de huurovereenkomst winkelruimte en wellicht over de mogelijkheden van een kortlopende huurovereenkomst? Neem dan contact op via info@beckers-juridischadvies.nl of bel naar +316 49 84 19 85.