In de vorige delen van deze reeks besprak ik de woonruimte en de winkelruimte. In deze laatste column zal ik de opzeggingsformaliteiten rondom de overige bedrijfsruimte (de zogeheten art. 7:230a BW bedrijfsruimte). Denk bij overige bedrijfsruimten aan kantoorruimtes, opslagruimte, garageboxen, fabriekshallen e.d..
Ook omtrent de opzegging van deze huurovereenkomst bestaan veel onduidelijkheden, met name over de ontruimingsbescherming van huurder. Hier wordt dan ook het meeste over geprocedeerd. Ik zal deze ontruimingsbescherming en de overige formaliteiten van de opzegging van de huurovereenkomst bedrijfsruimte in deze column toelichten.
Vormvereisten
Op grond van de wet eindigt de huurovereenkomst bedrijfsruimte voor bepaalde tijd van rechtswege (vanzelf) na het verstrijken van de overeengekomen termijn. Een overeenkomst voor onbepaalde tijd kan door beide partijen worden opgezegd. In feite worden in de wet helemaal geen (strenge) vormvereisten gesteld. Er hoeft bijvoorbeeld niet per se per aangetekende post te worden opgezegd, tenzij partijen dit overeenkomen.
Dit betekent echter in de praktijk niet dat altijd kan worden opgezegd, zonder in acht name van een opzegtermijn. In de meeste huurovereenkomsten maken partijen zelf afspraken over de opzeggingsformaliteiten. Partijen komen dan overeen welke opzegtermijn geldt en op welke wijze dient te worden opgezegd (vaak per aangetekend schrijven). De wet bepaalt alleen dat indien partijen overeenkomen dat opgezegd moet worden, dat dan een minimale opzegtermijn van één maand geldt.
Het grote verschil met de huurovereenkomst winkelruimte is dat partijen vrij zijn in het maken van deze afspraken. Ze zijn niet gebonden aan strenge dwingende regels in de wet. Tevens hoeft de verhuurder een opzegging niet eerst te laten goedkeuren door de kantonrechter.
Het andere grote verschil met de huurovereenkomst winkelruimte is dat er in de wet geen opzeggronden worden genoemd. Partijen kunnen dus beiden, zonder opgave van een reden, opzeggen (met in achtname van de gemaakte afspraken). Het kan wel zijn dat partijen limitatieve gronden opnemen in de huurovereenkomst, maar dit zie ik niet vaak voorkomen. Meestal maken partijen alleen afspraken over de opzegtermijn en wijze van opzeggen.
Voorgaande impliceert dat de huurovereenkomst vrij eenvoudig altijd opgezegd kan worden. Dit is echter niet het geval.
Redelijkheid en billijkheid
Ten eerste kan de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat de huurovereenkomst niet zomaar door verhuurder opgezegd kan worden. De aard en inhoud van de overeenkomst, alsmede de omstandigheden van het geval, kunnen met zich meebrengen dat de verhuurder een voldoende zwaarwegende grond voor zijn opzegging nodig heeft.
Ontruimingsbescherming
Daarnaast heeft de huurder ontruimingsbescherming: dit betekent dat de huurder niet direct hoeft te vertrekken na de opzegging door verhuurder. Bij de opzegging dient verhuurder ook de ontruiming aan te zeggen. Vergeet de huurder de ontruiming aan te zeggen? Dan is huurder in principe niet verplicht te ontruimen, ondanks de opzegging van de huurovereenkomst. Na de aanzegging van de ontruiming kan huurder dan nog maximaal 2 maanden in het gehuurde verblijven, zodat hij/zij op zoek kan naar een nieuwe bedrijfsruimte. De huurder kan zelfs aan de kantonrechter verzoeken om deze ontruimingstermijn van 2 maanden te verlengen. Dit moet de huurder binnen de 2 maanden termijn bij de kantonrechter verzoeken. De kantonrechter kan deze verlenging maximaal één jaar verlengen. De huurder kan deze verlenging echter 3 keer aanvragen. In de praktijk kan dit dus betekenen dat de huurder na de aanzegging van de ontruiming nog 3 jaar in het gehuurde kan blijven na beëindiging van de huurovereenkomst. Wordt een verlenging altijd toegewezen? Nee, de kantonrechter zal een belangenafweging maken. Bovendien is het verzoek tot verlenging in principe niet mogelijk als huurder zelf heeft opgezegd en/of indien huurder niet netjes aan zijn/haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voldoet. Gedurende de verlenging betaalt de huurder geen huur (de huurovereenkomst is immer geëindigd), maar een gebruikersvergoeding.
Zoals uit met name de toelichting van de ontruimingsbescherming blijkt, zijn ook aan dit huurregime veel regels verbonden. Ik geef in deze column uiteraard slechts een globale toelichting. Indien je meer vragen hebt over de ontruimingsbescherming en/of andere vragen over de huurovereenkomst overige bedrijfsruimte? Neem vrijblijvend contact op via info@beckers-juridischadvies.nl of bel mij op +316 49 84 19 85.
