Blog

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een huurovereenkomst met een minimale duur: what’s in a name?

Onlangs kreeg ik de vraag wat nu precies het verschil is tussen deze overeenkomsten en wat het voor- en nadeel is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur. Ik merk in de praktijk dat hier veel onduidelijkheid over is. In deze column zal ik daarom proberen om op een begrijpelijke manier het verschil tussen beide overeenkomsten duidelijk(er) te maken.

Huurovereenkomst bepaalde tijd

Bij deze huurovereenkomst heeft de huurder geen huurbescherming. Partijen kunnen een bepaalde tijd van maximaal 2 jaar overeenkomen (bij een zelfstandige woonruimte). Deze huurovereenkomst eindigt tegen het einde van de looptijd, mits het einde van de overeenkomst door verhuurder correct wordt aangezegd (dit besprak ik al in mijn eerdere blog). Gebeurt dit niet? Dan ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 

De huurder kan deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd altijd tussentijds opzeggen met inachtname van een opzegtermijn van (over het algemeen) één maand. Hiervan kan niet worden afgeweken. 

Het voordeel van deze overeenkomst is dat je als verhuurder ervan verzekerd bent dat de overeenkomst eindigt na het verstrijken van de bepaalde tijd (mits tijdig en correct aangezegd). Het nadeel is dat de huurder altijd kan opzeggen en dat je dus niet verzekerd bent van huurinkomsten. 

Huurovereenkomst onbepaalde tijd met een minimale duur

Bij deze huurovereenkomst is er geen eindtijd verbonden aan de huurperiode. De overeenkomst is voor onbepaalde tijd. Er is alleen een minimale “start” duur opgenomen, zodat de verhuurder de garantie heeft dat het pand in ieder geval voor één (of twee) jaar verhuurd is. De huurder kan de huurovereenkomst bij een dergelijke huurovereenkomst namelijk niet tussentijds (dus voor het einde van de minimumduur) opzeggen. 

Het voordeel van deze overeenkomst is dat je gegarandeerd huurinkomsten hebt voor de minimale periode. Het nadeel is dat de huurder huurbescherming heeft en dat beëindiging van de huurovereenkomst niet zonder meer mogelijk is. Je bent immers gebonden aan de “normale” strenge regels voor ontbinding en opzegging van de huurovereenkomst. 

Sinds de Wet Doorstroming Huurmarkt en de komst van de huurovereenkomst bepaalde tijd is er wel discussie geweest of deze vorm van huurovereenkomst nog wel toegestaan was. Uit de jurisprudentie blijkt dat dit nog wel mogelijk is, maar dat de formulering van de overeenkomst wel duidelijk moet zijn. Is de formulering onvoldoende? Dan loop je als (ver)huurder het risico dat de huurovereenkomst niet wordt aangemerkt als een huurovereenkomst onbepaalde tijd met minimumduur en/of dat de huurovereenkomst nietig wordt geacht. 

Voor meer informatie over dit onderwerp of voor ondersteuning bij het formuleren van een huurovereenkomst, neem dan even contact op via info@beckers-juridischadvies.nl of 06 498 41985.