In mijn laatste cursus werd een uitspraak van de Hoge Raad besproken die het opschortingsrecht van de verhuurder besprak.
Waar ging het in deze zaak om?
De huurder van een bedrijfsruimte was gestopt met het betalen van de huur. Een aantal maanden later verlaat zij de bedrijfsruimte. De verhuurder vervangt vervolgens de sloten. De verhuurder schort dus in feite haar verplichting op. Van eigenrichting (dat verboden is) is geen sprake. De huurder had namelijk de bedrijfsruimte vrijwillig verlaten. Nadat de bedrijfsruimte een aantal maanden leeg had gestaan, verhuurt verhuurder de bedrijfsruimte aan andere huurders.
Vervolgens stapt de verhuurder naar de kantonrechter. Zij vordert o.a. de achterstallige huur over de periode van voor vervanging van de sloten en erna. De kantonrechter en het Hof geven de verhuurder gelijk. Hierop gaat de huurder in cassatie.
Volgens haar mocht of kon de verhuurder haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet opschorten. De Hoge Raad gaat vervolgens uitgebreid in op de opschortingsmogelijkheden van verhuurder. De Hoge Raad benadrukt dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is. Voor wederkerige overeenkomsten kent het algemeen verbintenissenrecht een bepaling over opschorting. Wanneer 1 der partijen de verbintenis niet nakomt is de andere partij gerechtigd om de verplichting die daar tegenover staat op te schorten. Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot en de verplichting tot het betalen van huur anderzijds tegenover elkaar staande verplichtingen zijn. De Hoge Raad oordeelde dat het niet uitmaakt dat huurder over tijdvak 1 niet betaalde en verhuurder vervolgens over tijdvak 2 geen huurgenot verschaft. Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat verhuurder geen opschortingsbevoegdheid zou toekomen, omdat achteraf niet het huurgenot kan worden verschaft terwijl de huurder wel achteraf aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Tot slot benadrukt de Hoge Raad dat opschorten en ontbinden niet hetzelfde zijn. De huurovereenkomst kan alleen door de rechtbank ontbonden worden. Het huurrecht kent daartoe speciale regel. Deze regels zien echter niet op opschorting. Dus ook die speciale regels staan verhuurder niet in de weg om gebruik te maken van zijn opschortingsrecht die voortvloeit uit het algemene verbintenissenrecht. De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep van de huurder.
Een interessante uitspraak die de mogelijkheden tot opschorting nader behandeld. Vragen over dit onderwerp? Neem contact op via info@beckers-juridischadvies.nl of 06 498 41985.
