Een tijdje geleden besprak ik de door de rechtbank Limburg gestelde vragen aan de Hoge Raad en het advies van de P-G. Deze vragen hadden betrekking op het recht op huurkorting vanwege de lockdown (bij winkelruimtes). Ik sloot de blog destijds af met de conclusie dat de Hoge Raad nog definitief uitspraak moest doen. Onlangs heeft de Hoge Raad de vragen beantwoord.
Onderdeel 1: Recht op huurkorting
In het arrest van 24 december 2021 beslist de Hoge Raad dat de overheidsmaatregelen in het kader van de coronacrisis (zoals bijvoorbeeld de lockdown) aangemerkt dienen te worden als onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW. Deze onvoorziene omstandigheden hebben gezorgd voor een wanverhouding tussen de plichten van de huurder (huurbetaling) en de plichten van de verhuurder (het huurgenot). Bij een dergelijke onvoorziene omstandigheid kan de rechter de huurprijs tijdelijk verminderen. Op deze manier wordt de ontstane wanverhouding opgeheven. De belangrijkste overweging hierbij is dat noch huurder, noch verhuurder, bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hoefde te houden met een lockdown. De “pijn” van de lockdown moet gelijk verdeeld worden.
Onderdeel 2: Berekening huurkorting
De Hoge Raad heeft in haar arrest de rekenmethode van de huurprijsvermindering uitgewerkt (de zogeheten: vastelastenmethode). Deze methode kunnen verhuurders en huurders ook in onderling overleg als handvat gebruiken.
- Stap 1: Becijfer de huurprijs;
- Stap 2: Bereken het aandeel in de TVL wat bestemd is voor de huurlasten;
- Stap 3: Verminder de huur met dit berekende aandeel TVL;
- Stap 4: Bepaal de omzetvermindering;
Vervolgens breng je bovenstaande posten onder in de navolgende berekening: (overeengekomen huurprijs – huuraandeel TVL) x % omzetverlies x 50% = huurvermindering
Voorbeeld ter verduidelijking:
Maandelijkse huurprijs: € 3.000,00
Vaste lasten totaal: € 20.000,00
Tegemoetkoming TVL: € 10.000,00
Omzetdaling: € 70.000,00 (30.000,00 ten opzichte van 100.000,00)
Percentage huurlasten t.a.v. totale vaste lasten bereken je door € 3.000,00 / € 20.000,00 x 100 = 15%
Tegemoetkoming voor de huurlasten: € 10.000,00 x 15% = € 1.500,00
(€ 3.000,00 – € 1.500,00) x 70% x 50% = € 525,00 huurprijsvermindering (te betalen: € 2.475,00)
Het is natuurlijk niet de bedoeling dat huurders deze huurprijsvermindering eenzijdig gaan toepassen binnen de huurrelatie. Het is immers een huurprijsvermindering die de rechter kan toewijzen. Echter, de Hoge Raad heeft de rekenmethode uitgewerkt zodat huurders en verhuurders dit ook onderling kunnen toepassen. Ik adviseer dan ook ten zeerste om gebruik te maken van de rekenmethode en om in onderling overleg te treden. Het is namelijk in het belang van beide partijen om niet te procederen en om in overleg de verminderde huurprijs vast te stellen. Uiteraard is het hierbij van belang dat de juiste uitgangspunten worden genomen en uiteindelijk de juiste huurprijsvermindering wordt berekend.
Voor meer informatie over dit onderwerp en/of advies over de huurprijsvermindering, neem dan even contact op via info@beckers-juridischadvies.nl of bel mij op +316 49 84 19 85.
