Blog

Huurprijsaanpassing in de vrijesector? De Hoge Raad verduidelijkt!

Uitspraak waar lang op is gewacht. De korte conclusie is dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat een aanpassing van de huurprijs met CPI-indexatie + opslag van 3% redelijk is. Maar wat betekent deze uitspraak nu en hoe is de Hoge Raad hiertoe gekomen?

Het gaat in deze om een vrijesectorwoning waarbij een “standaard” ROZ-model gebruikt werd als huurovereenkomst. In dit model staat een jaarlijkse indexering én een jaarlijkse mogelijkheid voor verhuurder om de huurprijs verder te verhogen tot een maximaal percentage (is een vrij invulveld). Het percentage kan dus verschillen, aangezien verhuurders dit zelf kunnen invullen.

Het beding staat er al jarenlang in. Enige tijd geleden oordeelde de kantonrechter Amsterdam opeens dat het beding onredelijk was in het kader van de Europese regelgeving. In optiek van deze kantonrechter was het een nietig beding. De Kantonrechter gaf aan: de opslag is niet eerlijk en daarom is de hele bepaling oneerlijk (indexatie + opslag) want het beding kan niet gescheiden worden.

Als deze lijn zou worden doorgetrokken, dan heeft dat uiteraard grote gevolgen. Er zou dan niet alleen geen opslag mogelijk zijn, maar ook geen indexatie. Dit zou dan ook nog eens met terugwerkende kracht gelden. Dan is de overeengekomen huur voor altijd de vaste huurprijs. Dan heb je jarenlang dezelfde huurprijs. Er bestaat dan geen inflatiecorrectie of overige opslagmogelijkheden. Dit zou ook betekenen dat veel verhuurders de te veel huur zouden hebben ontvangen. Veel VH zouden moeten terugbetalen.

Verschillende kantonrechters hebben zich vervolgens over dit onderwerp gebogen. In een van deze zaken zijn er prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Ik zal alleen de 1e 2 bespreken, aangezien de 3e prejudiciële vraag erg juridisch technisch van aard is.

De Hoge Raad geeft duidelijke antwoorden op de navolgende vragen:

1. Mag ik een opslagbeding afzonderlijk toetsen van indexatiebeding? HR: wanneer een beding een bepaling bevat die van de overige bepalingen kan worden gescheiden en die dus onafhankelijk van elkaar getoetst kunnen worden, dan kan dit onder omstandigheden wel. Niet alleen de tekstuele omschrijving van de bedingen is van belang (dus of het in 1 artikel is omschreven). Ook moet gekeken worden naar de bedoeling van de bepalingen:

  1. Indexatie heeft alleen tot doel om mee te gaan in de inflatie.
  2. Opslag heeft tot doel om de verhoogde kosten van verhuurder die boven de inflatie gaan te compenseren en om mee te gaan in de waardestijging van de woning.
    M.a.w. de bedingen hebben een ander doel. Gelet op voorgaande kan de bepaling gesplitst worden.
  3.  

2. Is de 3% opslag een redelijk percentage? De Hoge Raad geeft aan dat naar een aantal zaken gekeken moet worden:

  1. Duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt afgesloten. Verhuurder kan die ook op beperkte gronden beëindigen. Dus er is wel een gerechtvaardigd belang om dit te kunnen aanpassen.
  2. Het opslagbeding met maximaal beding met 3% is voor de huurder voorzienbaar. Het maximale percentage en het jaarlijkse aspect is kenbaar.
  3. Strijd met richtlijn? Nee, want als gekeken wordt naar onredelijkheid dan is dat als er een prijsstijging is en de consument de overeenkomst niet kan opzeggen. In het merendeel van de huurovereenkomsten kan de huurder opzeggen. Dat wordt wellicht niet gedaan door de krapte, maar de mogelijkheid is er wel.
  4. Ook geeft de Hoge Raad aan dat het onderscheid in de wetgeving wel wordt gemaakt: tussen opslag en indexatie. Bovendien geeft de Hoge Raad aan dat de Nederlandse wetgeving erop gebaseerd is dat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft om de huurprijs aan te passen, want we kennen verschillende huurwetgeving op dit vlak. Het uitgangspunt is dat moet kunnen worden aangepast (binnen de geldende wetgeving).


Kortom, 3% opslag is in beginsel redelijk. De vraag tot welk % redelijk is, wordt niet beantwoord, dus dat is even afwachten in de jurisprudentie.

Wat mij betreft een goede uitspraak voor de praktijk. Het past m.i. bij deze tijd dat huur niet verhoogd kan worden in de vrijesector.

Vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op via info@beckers-juridischadvies.nl of 0649841985.