Wekelijks maak ik vaststellingsovereenkomsten. Voornamelijk binnen het arbeidsrecht maar ook regelmatig binnen het huurrecht. In dit kader stuitte ik in een cursus op een interessante uitspraak.
In deze zaak ging het om een sociale huurwoning waarin een moeder met haar 2 kinderen woonde. De kinderen melden op enig moment het overlijden van moeder. Een medewerkster van de woningbouwvereniging heeft hierop een vaststellingsovereenkomst aangeboden aan de kinderen. Hierin stond bepaald dat ze geen medehuurders waren. Er werd een termijn gegund om een andere woning te zoeken en de kinderen betaalden een gebruiksvergoeding voor het voortgezet gebruik. Na het verstrijken van de termijn zijn de kinderen vervolgens niet vertrokken. Hierop heeft de verhuurder een ontruimingsprocedure bij de kantonrechter opgestart.
De kantonrechter wees dit af omdat de vaststellingsovereenkomst als huurovereenkomst moest worden aangemerkt, met de daarbij horende bescherming. Het Hof oordeelde anders: het betrof geen huurovereenkomst, dus de ontruiming werd toegewezen. De kinderen gaan vervolgens tevergeefs in cassatie bij de Hoge Raad. Om te kunnen beoordelen of de overeenkomst als huurovereenkomst moet worden aangemerkt, eerst door uitleg moet worden vastgesteld welke verplichtingen en rechten partijen zijn overeengekomen. Daarna dient te worden beoordeeld of de overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst. Als de overeengekomen rechten en plichten voldoen aan de omschrijving van huurovereenkomst, dan is hiervan sprake.
Daarbij is niet van belang of partijen de bedoeling ook hadden een huurovereenkomst overeen te komen. Dit kan onder omstandigheden anders zijn. Bij beoordelen of deze uitzondering zich voordoet is van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan een huurovereenkomst zich verenigt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime.
Dit beschermingsregime verzet zich er niet tegen dat de afspraak wordt gemaakt dat de bewoner nog enige tijd tegen vergoeding in de woning zal wonen, teneinde een andere woonruimte te vinden. Bewoner op voortzetting huur als sprake is van gemeenschappelijke huishouding. In een vaststellingsovereenkomst kan dit recht echter worden prijsgegeven.
Hof mocht ervan uitgaan dat zij niet uit hoofde van 7:268 BW (voortgezet gebruik) aanspraak maakten op voortgezet gebruik, omdat zij niet hadden gesteld dat sprake was van gezamenlijke huishouding. De woning zou ook zonder de vso op korte termijn ontruimd moeten worden.
Kortom, in deze was er volgens de Hoge Raad geen sprake van een huurovereenkomst, maar van een vaststellingsovereenkomst. De kinderen moesten de woning verlaten. Uit dit arrest is wel gebleken dat de formulering van de vaststellingsovereenkomst en de afspraken die hierin gemaakt worden heel belangrijk zijn. Hulp nodig hierbij of vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op via info@beckers-juridischadvies.nl.
